양도소득세율 총정리 (세율표)

안녕하세요! 부동산 거래를 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 게 바로 양도소득세율이에요.
주택이든 토지든 ‘팔기만 하면 돈이 남는다’는 생각은 이제 옛말이죠.
특히 양도소득세율은 수익에 직접적인 영향을 주기 때문에 미리 꼼꼼히 체크하지 않으면 나중에 낭패를 볼 수 있어요.

오늘은 주택과 토지 각각에 적용되는 양도소득세율부터, 계산 방법, 세금 공제 혜택, 그리고 신고·납부까지 한눈에 쏙 들어오게 정리해 드릴게요. 복잡하게만 느껴졌던 세금 이야기를 조금 더 쉽게 이해할 수 있도록 차근차근 설명해드릴게요!

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양도소득세율, 주택 거래에서 어떻게 적용될까요?

먼저 주택을 매매할 때 적용되는 양도소득세율은 크게 보유 기간과 보유 주택 수에 따라 달라져요.
예를 들어, 1년 미만으로 주택을 보유하고 양도했다면 무려 70%의 높은 세율이 적용돼요. 단기 차익을 노린 투기를 막기 위한 조치죠.

1년 이상~2년 미만일 경우엔 60%가 적용되며, 2년 이상 보유한 경우에는 기본 세율 구간인 6~45%의 누진세율로 계산됩니다.
다만, 여기서 끝이 아니에요. 보유한 주택이 여러 채라면 조정대상지역 여부에 따라 추가 세율이 붙게 되는데요.

• 조정대상지역 내 2주택자: 20%포인트 추가
• 조정대상지역 내 3주택 이상: 30%포인트 추가

이런 경우, 기본 세율보다 훨씬 높은 금액의 세금을 부담하게 될 수 있답니다.

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양도차익 줄이려면? 장기보유특별공제 꼭 챙기세요!

세금을 줄일 수 있는 가장 대표적인 방법이 바로 장기보유특별공제예요.
이건 최소 3년 이상 주택을 보유한 사람에게만 주어지는 혜택으로, 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능해요.

예를 들어 10년 이상 보유한 주택이라면, 보유연수에 따라 40%~80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있기 때문에 세금 부담이 크게 줄어들어요.
특히 1세대 1주택일 경우 비과세 요건까지 충족하면 아예 세금을 내지 않아도 되는 경우도 있어요. 이런 혜택은 놓치지 말고 꼭 챙기셔야 해요!

토지 양도 시에도 양도소득세율 꼼꼼히 따져야 해요

토지도 양도하는 시점에 따라 양도소득세율이 달라져요. 기본 구조는 주택과 비슷하지만, 토지의 용도에 따라 추가세율이 붙는다는 점이 다릅니다.
1년 미만 보유한 토지는 70%, 1년 이상~2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본 세율인 6~45%가 적용돼요.

여기서 비사업용 토지인지 아닌지를 꼭 확인해야 해요.
단순히 보유만 하고 실제로 사용하지 않는 땅은 ‘비사업용’으로 분류되며, 이 경우 기본 세율에 10~20%포인트의 추가 세율이 붙게 돼요.

반대로 농지나 임야처럼 특별 용도로 사용되는 토지는 일정 조건을 충족할 경우 일부 감면 또는 비과세 혜택이 있을 수 있으니, 세무사 상담을 꼭 받아보시는 걸 추천드려요.

양도소득세율 계산, 어렵지 않아요!

양도소득세를 계산하려면 먼저 ‘양도차익’을 구해야 해요.
양도차익 = 양도가액 – (취득가액 + 필요경비)

여기서 필요경비에는 취득세, 등록세, 중개수수료, 자본적 지출(리모델링 등)이 포함돼요.
이 양도차익에서 앞서 말씀드린 장기보유특별공제를 적용한 금액이 바로 과세표준이 되고,
여기에 양도소득세율을 곱하면 세액이 결정되는 구조입니다.

만약 조정대상지역 내 다주택자라면 추가 세율이 적용되고, 비사업용 토지라면 역시 더해지는 세율이 있어요.
정확한 계산이 어렵다면, 국세청 홈택스의 양도소득세 계산기를 활용하는 것도 좋은 방법이에요.

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양도소득세는 언제, 어떻게 낼까요?

양도소득세율만큼 중요한 게 바로 납부 시기예요.
기본적으로는 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 반드시 신고 및 납부를 완료해야 해요.

예를 들어, 2025년 7월 20일에 부동산을 양도했다면, 2025년 9월 30일까지 신고하고 세금을 내야 하는 거예요.
기한을 넘기면 무신고 가산세, 납부지연 가산세가 함께 부과될 수 있으니 절대 미루지 마세요!

납부 방법은 크게 두 가지예요:

• 홈택스, 손택스를 이용한 전자납부 (계좌이체, 카드, 간편결제 등 가능)
• 세무서 방문 후 고지서로 은행 또는 우체국 납부

본인에게 익숙한 방식으로 편하게 진행하시면 됩니다.

부동산 거래 전, 양도소득세율은 필수 점검 항목!

결국, 양도소득세율은 단순히 세금이 아니라 내 수익과 직결되는 중요한 요소예요.
주택이냐 토지냐, 보유기간은 얼마나 됐는지, 조정대상지역에 해당되는지, 혹시 다주택자는 아닌지 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하거든요.

세금이 아깝다고 생각되시겠지만, 꼼꼼히 따져보면 줄일 수 있는 방법도 분명 존재해요.
지금 당장 거래가 예정되어 있지 않더라도, 미리미리 정보를 확인하고 준비해 두면 나중에 훨씬 여유 있게 대처하실 수 있어요.

혹시 양도소득세나 세율 관련해서 궁금한 점 있으시면 댓글이나 메시지 남겨주세요 :)
더 알기 쉽게 도와드릴게요!

아래에 주택과 토지의 양도소득세율을 보기 쉽게 표로 정리해드릴게요. 세부 조건에 따라 달라지는 부분은 따로 표기해 두었으니, 양도 전에 꼭 확인하시는 게 좋아요.

🏠 주택 양도소득세율 정리표

보유 기간1주택자 (비과세 조건 외)조정대상지역 2주택자조정대상지역 3주택 이상자

1년 미만	70%	70% + 20%p	70% + 30%p
1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60% + 20%p	60% + 30%p
2년 이상	기본세율 6~45% 누진세율 적용	기본세율 + 20%p	기본세율 + 30%p

 

※ 1세대 1주택 비과세 조건을 만족하면 양도소득세가 면제될 수 있어요 (예: 2년 이상 거주 요건 등)

🌳 토지 양도소득세율 정리표

보유 기간사업용 토지비사업용 토지

1년 미만	70%	70% + 10~20%p
1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60% + 10~20%p
2년 이상	기본세율 6~45%	기본세율 + 10~20%p

※ 비사업용 토지란 실제로 사용하지 않고 단순 보유만 하는 토지를 말하며, 추가 중과세 대상이에요.

📌 양도소득세율 계산 참고사항

항목내용

양도차익 계산 방식	양도가액 – (취득가액 + 필요경비)
장기보유특별공제	보유 기간 3년 이상 시 적용, 최대 80%까지 공제 가능
납부 기한	양도한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부
납부 방법	국세청 홈택스, 손택스, 세무서 방문 납부 등 다양

양도소득세율은 단순히 부동산을 팔 때 발생하는 세금이라기보다, 전체 수익에 큰 영향을 주는 요소예요. 특히 다주택자나 조정대상지역 내 거래의 경우 세율이 급격히 오르기 때문에, 거래 전 반드시 본인의 상황에 맞는 세율을 확인하셔야 해요.